A livello globale nel Q2 2015 si sono registrati volumi di investimento pari a circa €155 miliardi, cifra che rappresenta una crescita del 13% rispetto ai valori del Q1 2015. Il primo semestre ha visto un incremento del 9% degli investimenti globali rispetto allo stesso periodo del 2014, con gli Stati Uniti che hanno mostrato i dati di crescita più elevati (+29% circa). L’appetito degli investitori per il settore immobiliare resta quindi forte e costante. Da sottolineare l’aumento, a livello globale, delle operazioni che hanno riguardato portafogli, aumentate del 20% nel primo semestre 2015 rispetto a quanto registrato nello stesso periodo del 2014. Questa crescita ha riguardato in particolare nel Q2 2015 i settori retail e hotel mentre nella seconda parte del 2015 ci si aspetta di vedere importanti operazioni che interesseranno portafogli logistici in Europa, negli Stati Uniti e in Australia.

L’Italia non è da meno: nel nostro paese sono stati investiti circa €3.5 miliardi di euro, di cui €1.5 miliardi nel Q2 (il 48% in più rispetto allo stesso trimestre del 2014). Il 90% dei capitali investiti sono internazionali, di questi un quarto proveniente dagli Stati Uniti. Da segnalare l’incremento di capitali provenienti dal Regno Unito, per un valore 10 volte superiore a quello registrato in tutto il 2014, e dalla Germania.

Grande attenzione agli immobili di tipo mixed use e alternative investment, che nel primo semestre di quest’anno registrano un +80% dei volumi.

Vediamo nel dettaglio come si sono comportati i diversi settori. Il settore uffici nel Q2 2015 ha contribuito con circa € 435 milioni ai volumi totali del trimestre (il 30% del totale). Milano si conferma come piazza di maggiore interesse in grado di trainare i volumi complessivi catalizzando l’interesse della maggior parte dell’equity internazionale attiva. A Roma nel Q2 2015 c’è stata un’unica transazione che ha interessato il settore, relativa ad un immobile nel CBD ed acquistato da un investitore domestico. In termini di offerta Milano rimane la piazza in grado di produrre un numero maggiore e rilevante di opportunità anche a fronte di uno stock più moderno ed in linea con le aspettative degli investitori.

Si conferma il generale interesse per il settore direzionale italiano che ha spinto ad una revisione al ribasso dei rendimenti netti prime anche nel Q2 2015 sia a Milano che a Roma (raggiungendo rispettivamente i livelli di 4.50% e 4.90%).

In controtendenza il settore retail, interessato da 5 transazioni per circa €285 milioni (il 20% dei volumi totali del trimestre), il 54% in meno rispetto a quanto evidenziato nello stesso periodo del 2014. Tale performance negativa è dovuta sostanzialmente alla mancanza di prodotto di qualità ed alla non consolidata ripresa dei consumi soprattutto nei centri secondari. Tuttavia è da sottolineare che molte operazioni sono in corso ed in fase di due diligence, con buone prospettive di chiusura nei prossimi mesi del 2015, sia nel comparto high street che in quello del retail moderno (shopping mall e parchi).

Confermando una tendenza ormai in atto da alcuni anni, anche nel primo semestre 2015 i capitali investiti nel Retail sono stati in prevalenza internazionali (l’80% circa dei €462 milioni investiti nell’H1 2015) con una buona rappresentanza di capitali europei ed in particolare britannici (per circa € 122 milioni di euro).

Il rendimento netto prime per tutti i segmenti retail si è ridotto nel Q2 2015 attestando i valori attorno al 5.75% per i centri commerciali, al 7% per i parchi commerciali,  al 4.50% per High Street a Milano e al 4.60% per High Street a Roma. Si stima per il settore HS un’ulteriore compressione di circa 50 punti base nei prossimi mesi a fronte di alcune specifiche transazioni che interesseranno le vie principali di Milano sia del lusso che nel segmento mid market.

La dinamica del mercato degli investimenti per la logistica rimane fortemente influenzata dalla carenza di prodotto che si registra ormai da parecchi mesi. I volumi totali registrati nella logistica nel primo semestre del 2015, pari a circa € 154 milioni, ammontano alla metà di quelli registrati nello stesso periodo del 2014. Tuttavia questo limitato volume transato non segnala una diminuzione di interesse verso il mercato italiano ma è  piuttosto la risultante della limitata offerta di prodotto. Questa carenza rende inoltre più laborioso e complesso il percorso negoziale, allungando la durata media del processo che porta alla chiusura delle operazioni.

Il dato positivo è che nel corso dei prossimi mesi ci si aspetta la finalizzazione di alcune operazioni, anche di importi rilevanti, da parte di investitori internazionali. Alla luce di questo contesto i rendimenti netti prime nel Q2 2015 sono diminuiti in tutte le macro aree raggiungendo fra gli altri a Milano il 7.15% e a Roma il 7.40%.

Si prevede che tutti i rendimenti potranno registrare un’ulteriore compressione nei prossimi mesi, chiaro indicatore che la domanda per il prodotto logistico rimarrà sostenuta anche nel corso della seconda metà del 2015.

Nel corso del primo semestre 2015, il volume degli investimenti nel mercato alberghiero italiano ha confermato il trend di crescita che ha caratterizzato gli ultimi anni, registrando un volume pari a € 160 milioni, cifra che rappresenta una crescita del 31% rispetto al volume registrato nello stesso periodo del 2014.  Ancora una volta il volume transato è stato in gran parte determinato dalla vendita di trophy asset acquisiti da high net worth individual provenienti dal Medio Oriente.  L’interesse degli investitori rimane focalizzato sulle quattro destinazioni principali (Milano, Roma, Venezia e Firenze), mentre persiste la carenza di prodotti prime a reddito capaci di catalizzare capitali di investitori istituzionali.

Nel corso del secondo semestre è prevista la conclusione di ulteriori operazioni di simile tipologia, per cui ci si attende un volume di investimenti a fine anno più alto rispetto al 2014. L’outlook si conferma positivo alla luce della compressione dei rendimenti, rilevata in particolare per trophy asset in destinazioni principali ( che si attesta sul 5%), in virtù della consolidata attenzione verso prodotti prime e in considerazione del forte interesse da parte di capitali internazionali alla ricerca di opportunità di investimento nel mercato alberghiero italiano.

Commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL Italia: “Il persistente eccesso di liquidità a livello globale sta determinando un continuo aumento del numero di investitori, sia in termini di origine dei capitali che di profili,  senza tuttavia avere un proporzionale aumento dell’offerta e del relativo assorbimento.

La novità rispetto ai cicli di mercato passati è rappresentata dal fatto che la ricerca di prodotto da parte degli investitori attivi o “sub-attivi” in Italia si sta indirizzando non solo verso gli investimenti diretti in tutti i settori del commercial real estate, anche alternativi, ma anche verso altre forme di investimento indiretto in veicoli nuovi, piattaforme “regolate” o in prodotti finanziari più sofisticati per i quali l’Italia forse è un po’ più indietro dal punto di vista normativo e giuridico.”

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